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中海地产高利润之谜:低成本与强操盘并行.

【来源:21世纪经济报道 】   【作者:未知】     2016-09-11

在房地产行业,中国海外发展有限公司(以下简称“中海地产”)的“利润王”头衔一时或难以易主。

  2016年中期报表显示,今年上半年,中海地产实现归属上市公司股东净利润同比增长20.6%,达到196.9亿港元,稳坐行业龙头宝座。减去物业重估公允值带来的净利,仍是行业老大万科53.51亿元的两倍多,更是同属千亿军团的中国恒大20.17亿元的6倍多。

  与此同时,中海地产25.28%的营业净利率较2015年同期微增。这是自2010年以来,连续第7年中期净利率保持25%以上的高水平。

  销售规模仅有万科的一半、恒大的六成左右,但利润却远超万科、恒大。是什么成就了中海地产的“利润王”之名?答案隐藏在公司的财务报表中。从具体的财务指标来看,低“三费”、低融资成本、中高端项目高周转,再加上收购兼并资产带来的收益,是中海卫冕“利润王”的制胜法宝。

  低费低息下的高利

  21世纪经济报道记者统计2010年至2016年中海地产财务数据显示,7年间尽管净利润同比增速经历了从高速到中高速的变化(其中2012年受到行业整体不景气的影响,净利润增速为近年低谷),但仍保持了每年净利润在18%以上的中高速。

  在房地产行业净利率普遍进入“个位时代”之时,中海仍保持了一贯的高水平。

  中投证券分析师李少明统计,2011年至今(除2010年外)房地产行业整体的净利率都处在下行趋势中,每年的降幅大约为一个百分点,今年更是达到了10%的最低值。从全年来看,这个数字仍将维持在个位数水准。

  对比中海地产,其除了净利润在行业居首外,净利率水准更是逆势上升,2014年至2016年上半年期间的净利率分别为25.03%、25.16%和25.19%。

  毛利率方面,尽管中海地产毛利率同比下降了4个百分点至28.2%,是公司近年来毛利率的低谷,但仍高于行业平均水准。

  中海地产管理层表示,2016年上半年多项一次性成本结转是毛利率下滑的主要原因,但预期已接近底部,2016年全年总体毛利润仍将接近30% 。

  通常,行业分析人士认为中海地产之所以能成为利润王归功于成本控制,主要是因为中海是做建筑起家,在建安成本方面控制能力强,管理严谨,三费等费用控制严。

  根据记者统计,中海的“三费”占比较低,销售、行政以及利息费用占总收入的比值呈下降趋势,从2010年中期5.10%的水平不断下降,今年更是达到了2.88%的最低值。

  相比之下,行业龙头万科的“三费”占比也在今年达到低值,但约7.43%的占比与中海相比仍高出不少。而在李少明的统计中,今年上半年房地产行业三费占比平均水平约在9.1%,也同样是近年来的最低水准。

  “对于超大型房企来说,费用率相差几个点,就是几十亿,这省下来的就是利润。”一大型房企投资财务部人士说。

  此外,中海表现出了强融资能力,可以以较低成本融资。半年报显示,今年8月,中海发行了60亿元的公司债,其利率下降到了3.10%,目前中海的加 权平均借贷成本大约在3.97%。尽管保利在近期发行了创纪录的低利率公司债,可有效置换高成本债务100亿元,利率约2.95%,但当前保利的债务成本 为5.02%,虽在行业中保持低债务成本的前列,但与中海相比仍有一定距离。而销售规模直追万科的恒大,融资利率更高,2016年上半年恒大银行借款利息 为8.46%,发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。

 并购整合与高周转

  知情人士对记者表示,成本控制只是中海高利润之谜答案的一部分,另一部分至少还应包括两方面:一是中海有着超强的行业整合能力;二是中海有着极高的操盘能力,优质项目盈利能力强劲。

  数据显示,2010年至今,中海地产已进行了对中国海外宏洋、母公司中国建筑(601668,股吧)股份和中信地产的三场整合并购,交易对价近 700亿元,总资产价值超过2000亿元,直接获得了超过3700万平方米的土地储备。目前,中海并购中信地产住宅业务已棋近终局。

  在这三次并购中,中海所支付的现金仅数十亿,大都在股权及资产兑付。也就是说,中海通过三次并购成为中国房地产行业的并购王,也同时成就了其利润王的地位。

  就地产项目开发能力来看,以2015年底于深圳正式推出的豪宅项目中海天钻为例,该项目来自于鹿丹村城市更新项目,也是深圳首个成功拆除改造的商品住宅小区。

  中海虽然拿地表面上只花了8.88亿元,但因为要配建回迁房,隐含成本达到20多亿元。深圳市住建局披露的规划方案显示,重建后的鹿丹村共有住宅楼11栋,其中回迁房有9栋,可出售商品住宅2栋,总户数1535户,总投资额近25亿元。

  如此高难度的项目要想盈利,对开发商的要求极高。

  与其他房企中高端项目耗时长不同,中海在“高大上”项目上表现出了高周转,这提高了资金成本,带来更多利润。天钻项目从2015年拿到项目至入市也不过一年时间。

  资料显示,中海天钻项目总的可售套数仅约240套,有120平3房及180平4房两种房型,可售总面积约为3.99万平方米。按照目前罗湖区豪宅项目动辄10万元的单价,该项目可售货值至少在40亿元。

  21世纪经济报道记者记得获得的最新信息显示,在不到一年时间内,这个单价约10万的豪宅项目只剩下50套之前没有卖的高层景观单位。

  “中海的团队在业内是最强的,哪怕万科、碧桂园从中海挖走了那么多人,但能把豪宅玩到如此高周转的,还是中海。”深圳一房企高层对记者表示。

  实际上,中高端项目一直以来都是中海的强项。深圳中海九号公馆(资料、团购、论坛)从2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期开盘,周期不到一年的时间;在深圳全市,中海手上的中高端项目周期均控制在两年以内,其他企业则在五年左右。

  这样的高周转使得中海的回款能力表现突出。今年上半年,中海拥有1179.7亿港元现金,利率覆盖率更是从去年同期的9.9倍提升至12.3倍,流 动比率也从在2.00左右波动进一步提升至了3.02,表现出了中海的高流动性和稳健的财务。这在房地产这个高负债的行业来说非常少见,今年上半年万科的 速动比率为1.25,碧桂园为1.35。

  按照中海的计划,十三五规划内合约销售达4000亿港元,如果按照2016年2100亿港元的合约销售算,未来四年保持17.5%的年均增长速度就能实现目标,对于中海而言难度并不大。

  易居控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,中海地产在规模增长上需要更加进取。

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